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《不动产登记暂行条例》正式颁布实施

2020-10-15| 来源:北辰

《不动产登记暂行条例》正式颁布实施

 

李克强签署国务院令

公布《不动产登记暂行条例》

 

  新华社北京12月22日电  近日,国务院总理李克强签署第656号国务院令,公布《不动产登记暂行条例》,自2015年3月1日起施行。

  《条例》共六章三十五条,对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。

  《条例》明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作,同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作,并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督。

  《条例》规定了登记簿的登记内容,要求登记机构设立统一的不动产登记簿,将不动产的自然状况、权属状况、权利限制状况等事项准确、完整、清晰地予以记载;规范了登记形式,要求登记簿原则上采用电子介质,暂不具备条件的,可以采用纸质介质;细化了保管责任,要求登记机构建立健全相应的安全责任制度,永久保存登记簿,配备安全保护设施,任何人不得损毁登记簿,除依法予以更正外不得修改登记事项,登记簿损毁、灭失的,要依据原有登记资料予以重建等。

  为方便群众申请登记,减轻申请负担,《条例》简化了申请程序,强调当场审查的原则,对不符合法定条件不予受理的,以及不属于本机构登记范围的,要书面告知申请人,并一次性告知需补正内容或者申请途径,否则视为受理;登记机构能够通过实时互通共享取得的信息,不得要求申请人重复提交。

  《条例》要求国土资源部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享;国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等不同部门之间要加强不动产登记有关信息互通共享。

  《条例》按照物权法的有关规定,把登记资料查询人限定在权利人和利害关系人,有关国家机关可以依法查询、复制与调查处理事项有关的登记资料;查询登记资料要向登记机构说明查询目的,不得将查询获得的资料用于其他目的,未经权利人同意,不得泄露查询资料。

  为维护物权稳定,保护不动产权利人合法权益,《条例》还明确,本《条例》施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效,不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。(《条例》全文见第六版)

 

《不动产登记暂行条例》颁布,于明年3月1日起实施

物权稳定 便民利民(政策解读·聚焦)

本报记者 高云才 张 洋

 

 

  《不动产登记暂行条例》22日颁布,并将于明年3月1日正式实施。《条例》的颁布实施,是我国物权制度建设中具有里程碑意义的重大事件。《条例》不仅关乎国家治理体系和治理能力的现代化,还关乎千家万户的生产生活。本报记者就社会普遍关心的问题采访了国务院法制办和国土资源部相关负责人以及专家学者。

  更好地保障权利人合法财产权,并方便企业和居民

  《条例》的颁布实施具有什么重大意义?国土资源部不动产登记局局长王广华认为,《条例》以物权稳定和便民利民为核心原则,全面落实了国务院有关不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的精神,明确了不动产统一登记的基本内容,重点规范登记行为,强化政府责任,提高登记质量,增强不动产统一登记的严肃性、权威性和公信力,是不动产统一登记的核心法律依据,是不动产统一登记制度建设的重大法制成果。

  “《条例》的颁布实施,可以更好地保护不动产权利人合法财产权,提高政府管理效率和水平,方便企业和群众,尤其是对健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度具有重大意义。”国土资源部政策法规司副司长魏莉华说。

  建立不动产统一登记制度,有哪些主要内容呢?王广华介绍,根据有关要求和精神,主要遵循4条原则:一是整合职责。明确一个部门负责登记,并对机构设置、簿册管理、基本程序、信息共享与保护提出统一要求。二是物权稳定。注重稳定连续、保护权利,明确已经发放的权属证书继续有效。三是方便群众。逐步实现一个窗口对外,并简化程序,减轻群众负担。四是严格管理。重点规范登记行为,强化政府责任,提高登记质量。

  私人不动产具有一定的隐私性,该怎样处理登记信息共享与保护的关系?魏莉华表示,《条例》对处理登记信息共享与保护的关系有明确的考虑,主要是建立了统一的登记信息平台和查询服务制度。首先,明确登记信息平台建设与互通共享的责任主体与客体范围及要求。《条例》明确规定,国务院国土资源主管部门牵头建立统一的不动产登记信息管理基础平台,各级登记机构的信息要纳入统一基础平台,实现信息实时共享;同时,规定国土资源、公安、民政等有关部门要加强不动产登记有关信息互通共享。这既方便了群众依法查询不动产登记资料,也便于机构高效开展登记审核工作,最大限度保证登记内容的真实性和市场交易安全。

  其次,《条例》明确了登记资料查询复制的主体权限及保密责任主体等要求。《条例》规定,权利人、利害关系人享有依法查询、复制不动产登记资料的权利,同时对查询获得的不动产登记信息、资料的使用进行规范,规定了查询人对查询信息的保密义务。

  不动产统一登记制度的推行,不会抑制房地产业发展

  一些机构认为,建立不动产统一登记制度将抑制房地产行业发展。有研究报告称,《条例》的颁布实施,将增加存量房交易市场的供给,加大房地产价格下行压力。是这样的吗?

  据介绍,首先,《条例》对不动产登记和不动产的基本概念予以明确界定。《条例》规定,不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。其次,《条例》明确了登记的不动产权利范围。充分体现程序法为主、兼顾实体法的立法定位,以《物权法》所有权、用益物权和担保物权的分类为基础,在继承现行相关法律规定的不动产物权基础上,进行归类融合,以罗列的方式列举了集体土地所有权、房屋等建筑物和构筑物所有权、森林和林木所有权等十大项、十余种权利类型,明确了不动产登记的物权体系,基本实现了全覆盖,统一了登记范围。再次,《条例》明确了不动产登记的类型。将不动产登记分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等8大类。这些规定,对于确保不动产登记的真实与准确,维护不动产登记簿的公示力与公信力,保护广大民事主体的不动产物权,具有重要意义。

  “长远看,作为物权的权证,不动产统一登记只会有利于房地产业平稳健康发展,有利于房地产公平公正交易,有利于房地产市场机制的完善。一个稳定且有收益的房地产开发市场的形成,不会导致房地产投资的下滑。房地产投资的波动,从本质上来说,应该与经济景气周期和消费需求相关。”王广华说。

  有人认为,建立不动产统一登记制度是为房地产征税铺垫,是这样的吗?中国社会科学院研究员孙宪忠认为,目前,我国房地产税的征收还处在政策试点阶段。不动产统一登记会给包括税收等政府职能部门依法行政提供方便和条件。

  官员财产公示与不动产登记不在一个体系,“小产权房”纳入登记没有依据

  有不少人认为,建立不动产统一登记制度有利于反腐败的推进。这种说法成立吗?孙宪忠认为,按照物权公示原则,不动产登记簿应该具有公开性。这些观点主要有二:一是要求不动产登记的资料要向社会所有的人公开,要允许人们自由地查询他人的房产;二是把不动产登记和反腐败立法相联系,要求该条例能够发挥监督官员房产拥有情况的作用。这些观点有内在的联系,在社会上有一定的呼声,必须予以阐明。

  一些人包括媒体炒作的“以人查房”和“以房查人”的话题,都是一种误解。从国际经验看,阳光立法内容很多,其中之一是要求官员公布其财产,以方便社会监督。这些立法是专门针对官员的立法,属于官吏立法,和不动产登记立法不在一个体系之内。“不动产登记立法属于财产立法,不论官员还是民众,其不动产财产都要纳入登记,但是阳光立法只能针对官员,不能针对一般民众。法律可以要求官员公布其财产,但是不能要求一般民众也公布其财产。”孙宪忠说。

  对于不动产统一登记制度没有考虑小产权房登记,魏莉华表示,由于历史的原因和地方管理的差异,各地都存在一定数量的小产权房。根据我国现有的法律,小产权房其实是没有产权的房屋,但人们非要给它冠以美名“小产权”,其实是表达了各种利益诉求。从法律意义上看,把“小产权房”纳入不动产统一登记制度,是没有依据的。

 

不动产登记如何承载反腐期待

单士兵

 

  不动产登记最主要的制度目的,是保护合法产权、防范交易风险,但其衍生价值与派生功能,也可以与反腐败形成良好的对接

  

  12月22日,酝酿多时的《不动产登记暂行条例》正式公布。6章35条,从适用对象、执行部门,到登记程序、信息共享和法律责任,都有详细规定。

  国家对不动产实行统一登记制度,这是物权法明确规定的原则。《不动产登记暂行条例》出台,意味着以登记的事实来确定物权变动有了具体的操作性方案。作为我国物权法确立的一项新制度,其最主要的制度目的与制度价值,是保护合法产权、防范交易风险,以满足市场经济的需求。

  不过,在当前的语境下,人们对这一制度还有一个“溢出期待”——希望它成为一个制度利器,再次开出反腐败的工作面来。也正是基于这样的期待,即便未出现在条例中,“以人查房”也迅速成为热词。

  应该说,不动产登记制度本身建立的目的、意义,并不直接指向反腐败。但也要承认,这项制度包含的衍生价值与派生功能,完全可以与反腐败形成良好的对接。比如,不动产统一登记的适用人员可以纳入反腐败目标,建立的相关数据系统可以为反腐败提供发现功能,相关信息共享机制可以提高反腐败的效率。

  当前,反腐败面临着复杂的利益博弈,形势依然严峻,仍然面对一定的阻力和挑战。要让贪腐者无处容身,反腐败在制度配套与基础数据方面,就必须不断完善。在这种背景下,不动产登记制度的出台,自然会凝聚起人们对反腐败的期待目光。

  事实上,当登记成为权利保护的重要手段,不动产登记制度本身会形成一种倒逼效应,让官员财产情况纳入到这个平台之下。毕竟,如果不动产的拥有者没有对相关产权进行登记,就会使得房产、土地等不动产权利归属和转让存在隐患。而且,不动产登记本身也会通过发挥制度的强制约束作用,来助推官员财产登记的进一步实现。这样一个“确权”平台,无疑是深入推进反腐败的重要前提。

  在信息共享方面,不动产登记信息管理平台确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。此外,国土、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门也会因此不断加强彼此之间不动产登记有关信息的互通共享。这样的信息共享机制,自然容易为反腐败提供及时监督的功能,而且会极大降低反腐败的成本,提高反腐败的效率。也就是说,不动产登记制度对于反腐败来说,既可以发挥配套辅助制度的作用,成为构筑制度反腐笼子的重要支撑;也可以作为反腐的辅助工具,发挥新的反腐利器作用。

  当然,让不动产登记制度与反腐败形成良好对接,还有很多需要弥合的断裂地带。不动产登记机构、信息共享单位及工作人员有保密义务,不可能让人想查就查。在这样的情况下,如何通过法定程序赋予公权力机关查阅权,更好满足反腐需要?如何把不动产登记衍生出的种种反腐功能,纳入制度反腐败的框架下来保证其正当性?这一切,显然还需要更多探索。

  任何一项制度的功能都不是单一的。对于不动产登记制度来说,发挥其反腐败作用,符合制度正义的需要,符合公共利益的需要。从这个角度看,民意要客观看待这一制度反腐功能,社会治理者也要拿出勇气和决心,让它积极承载起这样的民意期待。

 

不动产登记暂行条例

中华人民共和国国务院令

第656号

现公布《不动产登记暂行条例》,自2015年3月1日起施行。

总理 李克强

2014年11月24日

  

  第一章 总 则

  第一条 为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律,制定本条例。

  第二条 本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

  本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

  第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等,适用本条例。

  第四条 国家实行不动产统一登记制度。

  不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

  不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

  第五条 下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记:

  (一)集体土地所有权;

  (二)房屋等建筑物、构筑物所有权;

  (三)森林、林木所有权;

  (四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;

  (五)建设用地使用权;

  (六)宅基地使用权;

  (七)海域使用权;

  (八)地役权;

  (九)抵押权;

  (十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

  第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

  县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

  第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

  跨县级行政区域的不动产登记,由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的,由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的,由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

  国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地,国务院批准项目用海、用岛,中央国家机关使用的国有土地等不动产登记,由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

  第二章 不动产登记簿

  第八条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

  不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

  不动产登记簿应当记载以下事项:

  (一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;

  (二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;

  (三)涉及不动产权利限制、提示的事项;

  (四)其他相关事项。

  第九条 不动产登记簿应当采用电子介质,暂不具备条件的,可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

  不动产登记簿采用电子介质的,应当定期进行异地备份,并具有唯一、确定的纸质转化形式。

  第十条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿,除依法予以更正外不得修改登记事项。

  第十一条 不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

  不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

  第十二条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管,并建立健全相应的安全责任制度。

  采用纸质介质不动产登记簿的,应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

  采用电子介质不动产登记簿的,应当配备专门的存储设施,并采取信息网络安全防护措施。

  第十三条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的,不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

  行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的,应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

  第三章 登记程序

  第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。

  属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:

  (一)尚未登记的不动产首次申请登记的;

  (二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

  (三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

  (四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;

  (五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;

  (六)申请更正登记或者异议登记的;

  (七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

  第十五条 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

  不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前,申请人可以撤回登记申请。

  第十六条 申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:

  (一)登记申请书;

  (二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;

  (三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;

  (四)不动产界址、空间界限、面积等材料;

  (五)与他人利害关系的说明材料;

  (六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

  不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

  第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料,应当分别按照下列情况办理:

  (一)属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理并书面告知申请人;

  (二)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理并书面告知申请人;

  (三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;

  (四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

  不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。

  第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验:

  (一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;

  (二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;

  (三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。

  第十九条 属于下列情形之一的,不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看:

  (一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;

  (二)在建建筑物抵押权登记;

  (三)因不动产灭失导致的注销登记;

  (四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

  对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

  不动产登记机构进行实地查看或者调查时,申请人、被调查人应当予以配合。

  第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。

  第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

  不动产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

  第二十二条 登记申请有下列情形之一的,不动产登记机构应当不予登记,并书面告知申请人:

  (一)违反法律、行政法规规定的;

  (二)存在尚未解决的权属争议的;

  (三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

  (四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

  第四章 登记信息共享与保护

  第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

  各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

  第二十四条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。

  不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息,不得要求不动产登记申请人重复提交。

  第二十五条 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

  第二十六条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息,应当依法采取必要的安全保密措施。

  第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。

  有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

  第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的,不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记资料。

  第五章 法律责任

  第二十九条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害,或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的,依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

  第三十条 不动产登记机构工作人员进行虚假登记,损毁、伪造不动产登记簿,擅自修改登记事项,或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的,依法给予处分;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十一条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明,或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的,由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的,没收违法所得;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十二条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员,查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定,泄露不动产登记资料、登记信息,或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动,给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六章 附 则

  第三十三条 本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

  不动产统一登记过渡期内,农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。

  第三十四条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。

  第三十五条 本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的,以本条例规定为准。

  (新华社北京12月22日电) 

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